Immobilier : 8 bonnes raisons de partir en courant après avoir visité un bien

Raison n°1 : le dossier sur la copropriété est incomplet

Lorsqu'un propriétaire vend un bien présent dans une copropriété, il a le devoir de remettre plusieurs documents avant la signature du compromis de vente. Notamment les procès-verbaux d'assemblée générale des trois dernières années, le règlement de copropriété, le carnet d'entretien de l'immeuble, les diagnostics immobiliers du bien vendu... La liste est longue. "Ces documents ont pour objectif de sécuriser l'achat immobilier par l'acquéreur. Si jamais le dossier remis est incomplet ou bancal, ça doit alerter", explique Emeric Lelong, directeur d'une agence Laforêt, à Paris.

Raison n°2 : le DPE est très mauvais

"Le propriétaire peut perdre de la surface habitable, du fait d'une isolation par l'intérieur, par exemple"

Lorsqu'un potentiel acquéreur visite une passoire thermique, c'est-à-dire un bien énergivore classé F ou G selon le DPE, ça doit être en toute connaissance de cause ! Le coût des travaux engendrés pour rénover ce type de biens peut vite s'envoler. Sans compter que "le propriétaire peut perdre de la surface habitable, du fait d'une isolation par l'intérieur, par exemple", indique Emeric Lelong. Le prix de vente du bien doit donc tenir compte de ces paramètres.

Raison n°3 : la localisation n'est pas idéale

C'est l'un des critères sur lesquels il ne faut pas faire de concession, selon les professionnels de l'immobilier. Et pour cause : "quel que soit le marché, la localisation d'un bien ne changera pas", rappelle Emeric Lelong. Si le bien est attractif mais qu'il n'est pas situé dans la zone de recherche initiale des acquéreurs, mieux vaut passer son chemin. Car, au quotidien, les 20 minutes supplémentaires de transport en commun ou d'embouteillages le soir, par exemple, seront pesantes et forceront les acquéreurs à revendre rapidement leur bien.

Raison n°4 : le prix du bien n'est pas cohérent

"Le prix du bien peut être volontairement sous-évalué, notamment dans le cadre d'une succession ou d'une indivision"

Il existe, sur le marché, des biens volontairement sous-évalués. "C'est par exemple le cas lorsque les vendeurs ont un projet de rachat avec un crédit relai qui arrive à son terme ou que le bien entre dans le cadre d'une succession ou d'une indivision", explique Emeric Lelong. Face à un prix anormalement bas par rapport au prix du marché, il est important de chercher une explication. À défaut, cela peut cacher quelque chose de louche. Il faut garder en tête que l'administration fiscale peut augmenter le prix de vente si elle estime que le bien a été vendu à un prix très inférieur à la moyenne.

Raison n°5 : l'enquête de voisinage est inquiétante

Certes, les avis récoltés dans le cadre d'une enquête de voisinage doivent être interprétés avec des pincettes. Pour autant, si l'ensemble des voisins interrogés évoquent des nuisances (sonores, olfactives...) ou un voisin invivable, mieux vaut réfléchir à deux fois avant de faire une offre. La loi protège les futurs acquéreurs des vendeurs faisant preuve de mauvaise foi. Plusieurs jurisprudences indiquent qu'un trouble de voisinage peut être considéré comme un dol, c'est-à-dire comme un vice dont le propriétaire avait connaissance mais qu'il a volontairement caché pour vendre son bien.

Raison n°6 : le vendeur met la pression à l'acheteur

"Le bien fait déjà l'objet de plusieurs offres", vous dit-on ? Prudence lorsque la pression exercée par le vendeur ou par l'agent vous semble injustifiée

"Le bien fait déjà l'objet de plusieurs offres", "Il faut vous décider vite", "J'attends votre offre avant la fin de la journée", "C'est tout de suite ou jamais"... Autant de petites phrases qui mettent la pression aux acquéreurs potentiels. Parfois, "lorsque le marché est très tendu et le bien rare, elles peuvent être justifiées", tempère Emeric Lelong. Il arrive toutefois que cet empressement ne soit pas indispensable et laisse penser que le vendeur – qu'il soit particulier ou professionnel – est "un marchand de tapis". La prudence est donc de mise lorsque la pression est injustifiée.

Raison n°7 : le bien a de gros défauts structurels

Le bien dispose d'un vis-à-vis direct, il est en rez-de-chaussée sur cour face aux poubelles, il est situé dans un immeuble des années 1950 mal isolé, c'est un souplex... Ces gros défauts doivent être des points de vigilance importants si le futur acquéreur est dans une logique d'achat-revente. Car, potentiellement, ils constitueront des points bloquants à la vente et entraîneront une décote. On peut aussi voir le verre à moitié plein. "Si le futur acquéreur arrive à passer outre les défauts du bien, il peut supposer que d'autres y arriveront aussi", tempère toutefois Emeric Lelong.

Raison n°8 : la copropriété est mal gérée

Avant d'acheter un bien dans une copropriété où règne la mauvaise entente, mieux vaut être conscient que l'état de l'immeuble ne va pas aller en s'améliorant

Il arrive que la mésentente entre les propriétaires soit tellement profonde qu'aucun travaux – bien que nécessaires – ne fasse l'objet d'un vote. Avant d'acheter un bien dans ce type de copropriétés, mieux vaut être conscient que l'état de l'immeuble ne va pas aller en s'améliorant. Si, en plus de cela, la copropriété est en difficulté financière, qu'elle montre un important taux d'impayé (plus de 25% pour celles de 200 lots), il est préférable de s'abstenir. "Surtout si le syndic n'a pas mis en place de procédure de traitement des impayés, preuve d'une mauvaise gestion", indique l'Union nationale des associations des responsables de copropriété (Unarc).